Формирование цен
Формирование цен на квартиры в Краснодаре происходит
по золотому правилу торговли. Оптом дешевле -
в розницу дороже. Т.е., чем больше площадь приобретаемой
квартиры, тем цена каждого м/2 в ней меньше. И
наоборот. Но по общей стоимости квартиры большой
площади и минимальной ценой за каждый м/2, будут
стоить дороже, чем квартиры с малой площадью,
но высокой стоимостью каждого м/2.
Так, наибольшая стоимость
цены на недвижимость краснодара одного м/2 зафиксирована
в 1- комнатных квартирах малой площади. Наименьшая
- в 3-4- комнатных квартирах в современных панельных
домах класа "эконом". Здесь речь идет
только о стандартных квартирах. Цены на квартиры
элитного класса с дорогими дизайнерскими ремонтами
формируются по особому принципу.
В кирпичных домах стоимость м/2 , как правило,
выше, чем в панельных. По типу дома наиболее дорогим
м/2 является в квартирах малой площади в высотках.
Это объясняется тем, что жить в высотных домах
считается престижнее, чем в пятиэтажках.
На стоимость м/2 влияют такие факторы, как район.
В Краснодаре есть 8 крупных районов многоэтажной
застройки. Наиболее дорогими(цены на недвижимость в Краснодаре) являются
Центр,
Юбилейный, Фестивальный, Черемушки.
Славянский и
40 лет Победы наиболее дешевы.
Гидрострой и
Комсомольский занимают промежуточное
положение по стоимости. В современных панельных
домах стоимость м/2 наиболее низкая по сравнению
с остальными типами домов.
Категория квартир в монолитно-кирпичных домах
имеет 2 типа цен на недвижимость в Краснодаре. Монолиты сдаются без отделки.
Определенная их часть приобретается с целью инвестиции
средств. Как правило, в таких квартирах не делается
ремонт. Поэтому и цена на такие квартиры будет
до от 30 до 50% ниже, чем на квартиры с отделкой.
На уровень ликвидности квартиры влияет месторасположение
дома. Краснодарцы отдают предпочтение домам, стоящим
во дворах и не выходящим окнами на шумные проезжие
улицы. В этом мы отличаемся от жителей столиц
- Москвы и Петербурга. Там, наоборот, считается
более престижным, если окна выходят на улицу,
нежели во двор.
Квартиры, расположенные на верхних этажах многоэтажных
зданий, пользуются меньшим спросом (исходя из статистики цены на недвижимость в Краснодаре) и стоят меньше,
чем на нижних. Наибольшим шиком в Краснодаре считается
жить на этажах со 2-го по 4-й в зданиях, имеющих
12 и более этажей. Наименьшим спросом пользуются
квартиры, находящиеся на первом и последних этажах.
Как показывает практика, красивый вид из окна
не имеет принципиального значения для формирования
цен на квартиры. Для краснодарцев более важны
практические критерии. Близость транспорта, магазинов,
детских садов и школ прибавляют стоимость и делают
объект более ликвидным.
Социальный фактор играет если не решающую, то
одну из самых главных ролей в формировании цен
на отдельные объекты. Практика показывает, что
примерно 60% - 70% квартир продается с целью изменить
свои жилищные условия. Увеличить жилплощадь, разъехаться,
поменять местожительство - вот причины, по которым
люди решаются на операции на рынке недвижимости.
Поэтому цена на продаваемый объект будет зависеть
от цен на объекты, приобретаемые взамен. Наиболее
сложны варианты разъезда. Когда из одной квартиры
или дома людям необходимо переехать в две или
даже три. Даже если взамен приобретается жилье
за пределами города или без удобств, то все равно
цены на такие социальные объекты завышены.
Вообще рынок недвижимости сильно взаимозависим
между отдельными своими составляющими, в нем не
может быть дисбаланса. Это видно на примере роста
цен на земельные участки за последние год-полтора.
С удорожанием цен на квартиры, темпы роста на
участки обогнали темпы роста на квартиры. Это
объясняется тем, что построить собственный дом
стало дешевле, чем заработать на квартиру. Строительство
одноэтажного дома площадью 100 м/2 обойдется во
столько, сколько стоит 1-комн. квартира. Стоимость
квартиры, сравнимой по площади с таким домом,
будет превышать стоимость дома в 2-3 раза. Поэтому
многие краснодарцы стали строить себе дома. Спрос
на участки подхлестнул рост стоимости на них (цены на недвижимость в Краснодаре).
