Коммерческую недвижимость принято делить на 4 категории:

1. торговая

2.офисная

3. прозводственная

4.складская

Многие объекты коммерческого назначения совмещают в себе черты разных категорий. Так например производственная база одновременно может служить и складом готовой продукции. А торговое помещение может использоваться в качестве офиса и наоборот. Далее подробно освещаются все типы недвижимости которую используют в краснодаре под коммерческое назначение.

квартиры под "коммерцию"

В эту категорию коммерческой недвижимостивходят квартиры, находящиеся на первых этажах многоэтажных зданий, выходящие фасадами на оживленные улицы, по которым ходит общественный транспорт, на остановки. Эти квартиры выгодно переделать под торговые площади.

Основными направлениями этой категории являются центральные улицы общегородского и районного значения. Такие улицы как Красная, Хакурате, Октябрьская, Рашпилевская - в центре. Ставропольская, Селезнева, Старокубанская -на Черемушках. Тургенева, Атарбекова, Гагарина - в Фестивальном. Сормовская, Тюляева, Симферопольская - в Комсомольском. В микрорайоне Гидростоителей это улицы, составляющие так называемое малое кольцо - Игнатова, Трудовой славы, Благоева.

Главное требование, предъявляемое к таким объектам - это выход фасадной стороны на дорогу, чтобы будущий магазин или офис хорошо просматривался со всех сторон. Чтобы сам дом располагался близко от дороги, чтобы между ними не было широкой зоны отчуждения. Это нужно для того, чтобы можно было сделать карман-парковку прямо перед магазином. Отсутствие торговых палаток перед домом, которые его загораживают. А так же, как можно большее количество окон в квартире, из которых можно сделать броские витрины, привлекающие клиентов.

Конструктивные особенности дома также влияют на покупательскую привлекательность данных объектов. Для магазина важно иметь большой торговый зал. Поэтому в самой квартире не должно быть капитальных (несущих) конструкций. Удобными с этой точки зрения, являются панельные дома каркасного типа, а так же кирпичные дома. Дома построенные из блок-комнат более сложные для переделки. Дело в том, что панельные дома построены из бетонных балок, которые и составляют несущий каркас здания, на них навешиваются стеновые панели. Внутри дома межкомнатные и межквартирные перегородки сделаны из тонких бетонных, гипсолитовых и др. перегородок. Поэтому в таких домах можно убирать внутренние стены и это не нанесет вреда конструкции дома. Конструкция каркасного типа применялась в основном в 5 - этажных домах. Но есть и высотки, построенные по такому же принципу. В кирпичных домах основными несущими стенами являются наружные, и стена, проходящая по середине здания. На них лежат плиты перекрытий. Дома построенные из блок-комнат (блочные) более сложные для переделки. Это, как правило, высотки от 9-ти этажей и выше. Их конструкция состоит из отдельных блок-комнат. Стены каждой блок- комнаты являются несущими. Если убрать хоть одну перегородку между двумя комнатами, это нарушит конструкцию всего дома. Все блок-комнаты, находящиеся выше, и давящие своим весом на первый этаж, могут просесть, что сделает весь дом аварийным. Поэтому при переделке квартир в таких домах, перегородки убирают не полностью: на место убранных ставят колонны. Применяют различные технологии по упрочнению конструкции. Но, чаще всего стены вообще не трогают, ограничиваясь лишь расширением дверных проемов.

В сталинских домах, особенно с деревянными перекрытиями, несущие стены могут находиться как снаружи, так и внутри здания, вперемешку с перегородками. Часто несущими делали отдельные опорные колонны, и часть одной и той же стены может быть несущей, а часть - просто перегородкой. Причем визуально, не прибегая к технической документации, это нельзя определить. Поэтому к переделкам квартир в таких домах следует подходить с особой тщательностью.

В любом случае при переделке квартиры под магазин, необходимо перевести площадь из жилого фонда в нежилой. Получить разрешение Департамента архитектуры на проведение реконструкции, сделать проект всех изменений там же и только после этого приступать к осуществлению переделки. Следует помнить, что самовольные переделки не только ведут к нарушению законодательства и влекут административную ответственность, но и, что более важно, могут угрожать жизни и здоровью граждан, а так же снижают рыночную стоимость незаконно переделанной квартиры.

Купеческие особняки

Центральная часть Краснодара застраивалась до революции. Купеческие особняки - привычная картина для района старого центра. Они придают ему особый неповторимый исторический колорит, которого не встретишь в других городах юга России. Почти все особняки выходят фасадами на улицу и поэтому они пригодны для коммерческого использования. Имперский облик, высокие - до 4-5 м. потолки, удобство расположения, давно привлекали бизнес к таким объектам. Их реконструировали, делали представительства компаний, офисы или магазины.
Такие объекты имеют различную площадь. Все дело в том, что в советское время они были поделены на квартиры и в настоящий момент таковыми и остаются. Т. е. один особняк может состоять из нескольких квартир. Под коммерческое использование интересны квартиры, окнами выходящие на проезжую часть. Все особняки имеют парадный выход на улицу и поэтому в них не нужно ломать стены, чтобы сделать выход, как в квартирах многоэтажных домов.

Некоторые особняки являются историческими памятниками или памятниками архитектуры. Поэтому при перепланировке или каких-либо других изменениях их первоначального облика могут возникнуть сложности с получением разрешительных документов. Но таких зданий не много.

В старом центре купеческие особняки есть на всех улицах. Но в плане коммерческого использования особенно интересны те, которые находятся на улицах Октябрьской, Рашпилевской, Красноармейской, Седина, Пушкина - на отрезке Седина-Октябрьская, Комсомольская.

Тогово - офиные здания

Дефицит торговых и офисных площадей спровоцировал в начале 2000-х годов бурное коммерческое строительство. Мелкие застройщики стали выкупать земельные участки на основных магистралях города, прежде всего, на таких улицах, как Северная, Красных партизан и др. Они строили 3-х и 4-х- этажные торгово-офисные здания. Каждый строил в меру своих финансовых возможностей и личного представления о том, каким должно быть подобное здание. Определенных стандартов тогда не существовало.

Строили их с применением привычной технологии: кирпичные стены и плиты перекрытий. Но вскоре, монолитное строительство вытеснило традиционное. Торгово-офисные здания стали полностью делать на основе монолитного каркаса. Наружные стены обшивали стеклом, пластиковыми или металлическими панелями. Вскоре появился определенный архитектурный стиль офисного здания, в котором преобладают геометрические формы и современные облицовочные материалы. Сегодня все коммерческие здания строят монолитными.

Эти здания строят либо на продажу, либо для сдачи в аренду. В настоящее время, на наш взгляд, рынок таких объектов насытился. Большим спросом, как на аренду, так и на покупку, пользуются современные здания в проходных местах. Там наблюдается стабильный рост цен. Напротив, здания с противоположными характеристиками пользуются меньшим спросом. Постройка больших торговых площадей в комплексах "Красная площадь" "Сити-центр" и др. снизила интерес к небольшим, до 2000 м/2 торговым зданиям.

До недавнего времени крупные застройщики не очень активно стремились на рынок коммерческой недвижимости. Они предпочитали строить жилые многоэтажные дома, нижние этажи в которых предусмотрены под коммерческое использование. Но сейчас ситуация изменилась. Ведется строительство нескольких крупных торгово-офисных комплексов в Краснодаре. Это Greenhouse компании "Зеленые листья", высотки по ул. Северной, Рашпилевской. Построен офисный комплекс по ул. Захарова.

То, что крупные застройщики пришли на этот рынок, объясняется удорожанием земельных участков. Сейчас стоимость 1 сотки земли на магистральных улицах превышает $70 000, и мелкие инвесторы не в состоянии покупать их. Такая высокая стоимость на землю делает нерентабельным малоэтажное строительство. Поэтому сейчас строят офисные здания от 5-ти этажей и выше. А это под силу только крупным компаниям с солидным капиталом. Столичные девелоперы вообще сходятся на той точке зрения. что, если стоимость 1 м/2 земли доходит до $1000 ($100 000 за 1 сотку), то становится выгодным строить только офисные небоскребы этажностью более 20-ти. А Краснодар уже в скором времени достигнет этой стоимости на землю.
Строительством крупных офисных зданий занимаются банки. Но они строят их для своих нужд, а неиспользуемые площади сдают в аренду.

К этой категории коммерческой недвижимости относятся советские здания. Это бывшие здания институтов и организаций, которые были приватизированы в 90-е годы. Они удобны тем, что имеют коридорно-кабинетную систему и их удобно использовать под офисы самостоятельно или сдавать в аренду.

Магазины

Под торговые площади в Краснодаре используют различные объекты, находящиеся в проходных, легко доступных местах. Можно выделить несколько типов таких объектов:

1. Бывшие советские магазины: гастрономы, магазины промтоваров и т.д. Они находятся в проходных местах, рядом с местами многоэтажной застройки. Главной задачей их было донести товары до потребителя. Поэтому на определенное количество многоэтажных домов делалось положенное по ГОСТам количество торговых площадей.

Все они находятся в легкодоступных местах и имеют удобную транспортную развязку. Изначально они имели большие площади. Но после приватизации в 1990-е г.г. многие советские магазины были поделены между новыми собственниками. В настоящее время площадь таких объектов невелика. Главное их достоинство - удобство месторасположения, доступность для потребителя.

2. Переделанные под магазины квартиры. Они переведены в нежилой фонд, имеют отдельный выход на улицу. Как правило, такие объекты находятся на оживленных улицах. Единственный их недостаток - малая площадь. Но эта проблема решается путем объединения нескольких квартир.

3. Магазины, находящиеся в новых торгово-офисных зданиях. Как правило, торговая зона в них на первых этажах. Они находятся на таких улицах как Тургенева, Красных партизан, Северная, Бабушкина и т.д. Они имеют большие площади, высокие потолки, парковку.

4. Магазины в крупных торгово-развлекательных центрах, "Красная площадь", "Сити-центр" и др., но магазины в них не продаются, а только сдаются в аренду. Преимущества их очевидны - недостатка в покупателях не будет.

5. Промышленные объекты, переделанные в магазины. Например, бывшие заводы "Тензоприбор", мебельная фирма "Кавказ". Они располагались в центральных районах города. Сейчас эти объекты перестроены, в них расположены магазины. Огромные площади и высокие потолки, более 5 метров удобны под супермаркеты, магазины крупногабаритных товаров - строительных, отделочных материалов, мебели.

Цокольные помещения

Практически все современные многоэтажки имеют нежилые полуподвальные помещения, которые изначально предназначены под коммерческое использование. В современных панельных домах такие помещения имеют стандартную планировку и площадь. Они состоят из блок-комнат по 20 м/2, которые выходят в общий коридор. Высота потолков в таких помещениях колеблется от 250 до 270 см. В домах монолитных серий цокольные помещения имеют свободную планировку, поэтому покупая такое помещение на стадии строительства, можно приобрести любую площадь, которая необходима под будущее использование. Высота потолков в монолитных домах более 3-х метров. Эти помещения удобны тем, что можно сделать торговый зал любой площади. Диапазон использования цокольных этажей очень широк. От диспетчерской такси и склада, до ресторана, кафе и фитнес-центра.

Промзоны и базы

Подавляющее большинство промышленных объектов, выставляемых в Краснодаре на продажу, являются старыми советскими предприятиями. В 1990-е годы они были приватизированы и распроданы по частям. Для любого производства, склада или базы важно иметь удобные подъездные пути, источники энергетического питания, для некоторых железнодорожную ветку с козловым краном. В целом объекты, построенные в советское время, имеют все перечисленные характеристики. Но после того, как они были поделены, часть вновь образованных объектов лишилась некоторых важных компонентов. Например, не имеют выхода к ж. - д. ветке, нет подъемного крана и т. д. Специфика проведенного в 1990-е годы раздела крупных предприятий на мелкие, в настоящий момент является основным показателем рыночной привлекательности этих объектов. Если на продаваемой территории имеется набор всех необходимых компонентов, то цена и спрос на них будут высокими. В противном случае объект долго будет "висеть" в продаже.

Самым крупным в Краснодаре районом по количеству объектов промышленного назначения является так называемая "Восточная промзона". Эта территория расположена между Комсомольским микрорайоном и РМЗ. Главные артерии здесь ул. Уральская, Лизы Чайкиной, Новороссийская, Демуса. На этой территории множество складов, рынки оптово-розничной торговли, производственные предприятия.

Большая промзона находится при въезде в город со стороны трассы на Ростов. Это территория бывшего завода ЗИП. В настоящий момент та ее часть, что выходит фасадом на Ростовское шоссе, застроена торговыми площадями. На ее территории расположен Краснодарский "Экспо-центр", остальные территории либо заняты под склады, либо пустуют.

Промзоны, находящиеся в центральных районах города, в настоящий момент активно застраиваются объектами жилищного фонда. На их месте возводят целые жилые комплексы. В частности, такой процесс происходит с территориями, находящимися между районами "Аврора" и Фестивальным. Ранее это были территории лесообрабатывающего предприятия и предприятий транспорта. Промзоны вдоль ул. Кубанонабережная сейчас застраиваются элитными высотками.

Земельные участки

Строительство коммерческих объектов выгодно на улицах с интенсивным движением частного и общественного транспорта. Для таких объектов необходимы земельные участки с хорошим фасадом и возможностью сделать парковку. Особую роль в становлении магистралей города как центров сосредоточения торгово-офисных построек, на наш взгляд, играет наличие общественного транспорта и особенно - троллейбуса и трамвая, как наиболее доступного и привычного для горожан. Далее приводится список и характеристика основных магистралей города.

Основная магистраль Краснодара - улица Северная. Она интересна тем, что проходит практически через весь город и соединяет центр с крупными спальными районами. Интенсивное движение по ее 6-ти полосам не прекращается даже в ночное время. На обе ее стороны выходит частный сектор, поэтому эти участки интересны для коммерческой застройки. С конца 1990-х годов частные инвесторы выкупали эти участки и строили здания в 2-3 этажа коммерческого назначения. В настоящий момент многие участки застроены, но много и свободных. Сейчас на ул. Северной находятся супермаркеты, офисы банков, в т.ч. иностранных. Множество магазинов и развлекательных центров. Большей популярностью пользуется часть ул. Северной между улицами Тургенева и Ялтинской. Здесь Северная расширена, ходит много общественного транспорта. Цены на землю здесь самые высокие в городе. На участке ул. Северной между улицами 2-я линия и Тургенева - Северная более узкая. По две полосы в одну и другую стороны.

Ул. Ялтинская. Имеет такое же значение, как и Северная. Весь поток авто-и общественного транспорта с Северной сворачивает на Ялтинскую. На обе ее стороны выходит частный сектор.

Ул. Селезнева. продолжает поток с ул. Северной и ул. Ялтинской. В настоящий момент ведутся работы по ее расширению. Участки находятся на нечетной стороне между ул. Ялтинская и ул. Стасова. Но они близко расположены от дороги, поэтому нет возможности сделать парковку. Интерес могут представлять угловые участки с улиц, примыкающих к Селезнева,- чтобы парковку сделать со стороны этих улиц.

Ул. Сормовская. Вместе с ул. Селезнева соединяют Комсомольский микрорайон с городом. Свободные участки есть на всем ее протяжении от ул. Старокубанской до ул. Симферопольской.

Ул. Красных партизан имеет такое же значение, как и Северная. Наиболее освоен в плане коммерческой застройки отрезок улицы между ул. Тургенева и ул. Рашпилевской. Он соединяет Фестивальный микрорайон с Центральным. Здесь построены офисные здания, рестораны, гостиницы, развлекательные заведения. Свободных участков осталось немного и они пользуются устойчивым спросом. Отрезок, ограниченный ул. 2-я линия и Тургенева, на наш взгляд, пользуется меньшим спросом. Свою роль здесь играет отсутствие троллейбуса, что во многом сокращает пассажиропоток. На отрезке ул. Красных партизан между ул. 2-я линия и Сочинская ходит троллейбус. Хоть под коммерческую застройку пригодна только нечетная сторона, на четной находятся объекты здравоохранения, в настоящее время она интенсивно осваивается. Там возведен супермаркет и другие объекты торговли.

Ул. Тургенева соединяет ул. Дзержинского и Кубанонабережную, переходит в мост через р. Кубань и далее выезд из города на черноморское побережье. Тургенева является транзитной магистралью города. На всем протяжении ул. Тургенева ходит троллейбус. Земельные участки, выходящие фасадами на Тургенева, можно приобрести на отрезке между улицами Красных партизан и Кубанонабережной. Здесь построено несколько многоэтажных коммерческих зданий. Но еще много свободных участков. Тургенева активно осваивается.

Ул. 40 лет Победы. Соединяет большой массив многоэтажной застройки на ул. 40 лет Победы и района Краевой больницы с центральной частью города. По ней ходит троллейбус, автобусы и маршрутные такси. Этот район активно застраивается многоэтажными жилыми зданиями. Поэтому потребность в магазинах и центрах бытового обслуживания здесь постоянно увеличивается. Участки находятся на отрезке между ул. Московской и Российской. В настоящий момент эта улица активна в плане коммерческого строительства.

Ул. Ставропольская. Большая улица проходит через весь район Черемушек и соединяет центральную часть города с районом Гидростроителей, далее переходит в ул. Мачуги и Фадеева, соединяя город с аэропортом. Земельные участки, выходящие фасадной стороной на Ставропольскую есть на отрезке между ул. Набережная (р-н Лукойла) и ул. Ким. Наиболее интересны участки на четной стороне. С этой стороны 3-х полосное движение. Несколько свободных участков есть по четной стороне между ул. Вишняковой и парком 40-летия Победы. Ставропольская - оживленная магистраль города. По ней ходит общественный транспорт - троллейбус, трамвай, маршрутные такси.

Ул. Фадеева и ул. Мачуги. Это дорога на аэропорт. На всем протяжении по обе стороны выходит частный сектор. На Фадеева 4-х полосное движение. Ходит троллейбус. В настоящий момент построено несколько коммерческих зданий и гостиница.

Северная часть города с тремя магистралями. ул. Дзержинского, Ростовское шоссе и ул. Российская. Это все крупные магистрали выходящие за пределы города по направлениям - Ростов и Ейск. На ул. Дзержинского есть свободные участки, пригодные под коммерческое строительство. На Дзержинского находится крупный торгово-развлекательный центр гипермаркет "Красная площадь". В нем представлен широкий спектр товаров от продуктов питания до стройматериалов. Это торговый центр общегородского масштаба, поэтому на наш взгляд, это направление города будет развиваться в плане строительства индивидуальных и многоэтажных жилых домов. В плане торговли, с этим торговым центром никто не может конкурировать. В коммерческом отношении здесь активно развивается продажа товаров не представленных на "Красной площади" - автомобилей и запчастей к ним.

Ростовское шоссе - основная магистраль, соединяющая Краснодар с Ростовской областью и остальной Россией. Интенсивное движение здесь не прекращается круглые сутки. В коммерческом плане интересен участок шоссе между ул. Зиповская и началом трассы на Ейск ( р-н ж.-д. переезда). На Ростовском шоссе сконцентрированы автосалоны, магазины автозапчастей, продажа крупногабаритных товаров, строительных материалов, тротуарной плитки и т.д. Торговый потенциал этого направления до конца не исчерпан.

Ул. Российская имеет иной характер, чем вышеперечисленные. Она находится в центре большого массива индивидуальной застройки. Каждый день по ней ездят жители этого района на работу и обратно домой. Поэтому магазины по обслуживанию повседневных нужд граждан необходимы в этом районе. По четной стороне ул. Российской находятся участки по 4-6 соток. Но расстояние между участками и дорогой здесь не позволяет сделать парковку. Поэтому более интересны участки с нечетной стороны. Они нарезались сравнительно недавно, поэтому все они приватизированы. Нарезки по 8-10 соток. Расстояние между участками и дорожной полосой более 20 м, поэтому с устройством парковок проблем не будет.