Методика расчета средней стоимости м/2
При расчетах средней стоимости м/2 аналитическим
центром www.cinkk.ru применяется наиболее
прогрессивная схема, дающая комплексное представление
о рынке жилой недвижимость краснодара
. Вначале
рассчитывается средняя стоимость м/2 по отдельным
сегментам рынка, а затем эти данные сводятся в
показатели по районам и в целом по городу. Такой
метод позволяет наиболее точно охарактеризовать
динамику рынка, определить какие типы квартир
пользуются большим спросом, на какие квартиры в Краснодаре
цена растет быстрее, а на какие медленнее. Для
рядовых участников рынка недвижимости - продавцов
и покупателей - такая схема позволит наиболее
точно определить стоимость своей квартиры.
Сейчас в Краснодаре распространена практика расчета
стоимости отдельно взятой квартиры, исходя из
средней цены кв. м в каждом районе. Но разница
средней цены одного кв. м на различные типы квартир,
находящиеся в одном и том же районе, может составлять
30 и более %. Например, в сентябре 2006 года в
ФМР стоимость одного кв.м в 1-к. "Хрущевках"
составила 39267 руб., а цена 3-комн. кв. в современных
панельных домах была 28541 руб./кв.м. Разница
37.5%! и таких примеров масса. Отталкиваясь только
от средней стоимости 1 м/2., рассчитанного для
данного р-на, мы получим искаженные данные. Поэтому
при расчете средней цены одного кв.м аналитический
центр www.cinkk.ru и сходит из следующих
показателей:
1. Статус квартиры, т.е. сколько комнатная
квартира. Статус играет важную роль. На него в
первую очередь ориентируется покупатель, подбирая
себе вариант.
2. Тип дома. Расчет ведется по следующим
категориям домов:
2.1. "Хрущевки". Они
бывают кирпичные и панельные. Отдельно рассчитывается
стоимость м/2 для кирпичных и отдельно для панельных
5- этажек.
2.2. Советские высотки 9-14 этажей.
В этой категории объединены квартиры по площади
сравнимые с "хрущевками", сюда же включены
так называемые "улучшенки". Цена м/2
у них идентична. Эти дома так же бывают кирпичные
и панельные и стоимость м/2 рассчитывается отдельно
для кирпичных и отдельно для панельных.
2.3. Современные панельные дома.
2.4. Спецпроекты, "сталинки"
и современные кирпичные дома. Эти дома
объединены в одну категорию, потому что квартиры
в спецпроектах и "сталинках" по площади
сопоставимы с современными кирпичными домами.
2.5. Монолитные дома. Сюда входят
все дома, которые имеют в своей основе монолитный
каркас. Стены могут быть выполнены из различных
материалов: кирпич, пенобетон, шлакоблок.
Таким образом, получается 7 типов домов и для
каждого в отдельности производится расчет стоимости
м/2.
3. Район. В Краснодаре есть 8 крупных
районов с многоэтажной застройкой. Это ЦМР,
ЧМР, ФМР, ГМР, КМР, 40 лет Победы, ЮМР. МХГ и СМР находятся рядом, поэтому они объединены
в один район. В них сосредоточено наибольшее количество
многоэтажных домов и там происходит наибольшее
количество сделок купли-продажи квартир. Поэтому
эти районы являются ценообразующими. Другие районы,
такие как РМЗ, КСК и т.д. следуют в их
фарватере и ориентируются на них при формировании
цен на квартиры. Поэтому при расчете средних цен
за м/2 в Краснодаре аналитический портал www.cinkk.ru использует данные именно по этим ценообразующими
районам.
При расчете средней цены за 1 кв.м используются
только данные по квартирам, находящимся в домах
от 3-х и выше этажей, имеющих минимальный набор
удобств: сан/узел в квартире, центральное отопление.
Не рассматриваются квартиры в 1-2-х этажных домах,
потому что многие из них построены до революции.
В них частичные удобства, и они морально устарели.
Не используются данные по отдельно продающимся
комнатам в квартирах, так же не используются данные
по квартирам, продающимся вместе с дорогой мебелью,
дизайнерским ремонтом и т.д., потому что цены
на них существенно отличаются от среднестатистических
и будут искажать общую картину. Так же не используются
переоцененные и недооцененные квартиры. Не рассматриваются
дома, находящиеся в стадии строительства.
Таким образом, мы получаем данные о стоимости
1 кв. м в каждом из 8 районов по следующим показателям:
По статусу: 1-комн, 2-комн., и 3-комн.
Каждый статус разбивается по типам домов:
* 5 - этажные панельные
* 5 - этажные кирпичные
* Панельные высотки с малой площадью 9-14
эт.
* Кирпичные высотки малой площади 9-14 эт.
* Современные панельные высотки
* "Сталинки", спецпроекты и современные
кирпичные дома
* Монолитные дома
Единственной проблемой, с которой пришлось столкнуться
при подобном рассечете это то, что за одну расчетную
единицу времени не имеется всех типов квартир
в продаже. Так, например в Комсомольском микрорайоне есть только несколько "хрущевок" и в
них редко выставляют квартиры на продажу и, естественно,
очень редки случаи, чтобы одновременно продавались
и 1-и 2- и 3-х комнатные квартиры. В ЮМР "хрущевок" нет вообще и очень мало кирпичных
домов. А в центре есть только 1 современный панельный
дом на ул. Южной. В районе СМР/МХГ только
1 высотный кирпичный дом. Поэтому, когда в продаже
нет каких-то типов квартир или они есть, но цена
неадекватно завышена или занижена (и такое случается),
то такие квартиры в расчет среднего кв.м не берутся.
И графа средней стоимости кв.м в данном районе
остается пустой.
