Рынок земельных участков под ИЖС

Рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство представлен в Краснодаре несколькими районами. Условно их можно разделить на 2 части: зону старой и новой нарезки. Отличие их состоит в том, что в зоне новой нарезки участки продаются без строений, максимум на них может быть возведен фундамент. Такие участки как правило приватизированы и имеют одинаковую площадь. А в зоне старой нарезки все участки застроены, они имеют различную площадь и конфигурацию. Большинство их не приватизированы.

К старым районам относятся Центр, Черемушки, Пашковка - здесь нарезка осуществлялась еще до революции. Фестивальный, Славянский, район кинотеатра "Аврора", Горгаз, КСК и РМЗ, нарезались в советское время.

К новой нарезке прежде всего относится район трех шоссе: Ростовского; ул. Дзержинского и начало Ейской трассы; и ул. Российской. Нарезка здесь продолжается до сих пор. Так называемое Поле чудес на Фестивальном МКР, на месте бывшего совхоза "Солнечный." Новая Пашковка, Царское село в районе табачной фабрики.

Старые районы имеют и преимущества, и недостатки. К преимуществам относятся: близость от центра и основных магистралей города, развитая инфраструктура и коммуникации, асфальтированные дороги. Но так как эти участки нарезались давно, то многие поколения их владельцев успели так переделить их, что от первоначальных больших площадей остались жалкие отрезки. Здесь очень сложно найти участок с хорошей конфигурацией и площадью, а если таковые и выставляются на продажу, то уходят за круглую сумму и в короткие сроки. Отсюда вытекает следствие - огромное количество участков в старых районах имеют статус совладельческих. На практике это означает, что, когда участок был поделен, каждой новой части не был присвоен отдельный номер. И совладельцы владеют одним участком в долях. И хотя сейчас эти участки фактически независимы друг от друга и разделены забором, в юридическом плане они считаются одним участком. При строительстве, прокладке коммуникаций и т. д. Собственник должен получить согласие от соседей-совладельцев. А те в свою очередь не всегда готовы пойти навстречу безвозмездно. Это положение - анахронизм в законодательстве и оно требует своего разрешения. Есть несколько способов решить проблему. Можно провести процедуру разделения участков и присвоить каждому отдельный номер. Но это возможно лишь в том случае, если у каждого из совладельцев набирается не менее 3-х соток. Самое лучшее, что можно предложить в подобной ситуации покупателю, это заранее договориться со всеми совладельцами, чтобы они дали свое согласие на строительство.

Львиная доля участков, выставляемых на продажу в старых районах, не приватизированы. Причины понятны. Когда их выдавали, собственности на землю не существовало. Сейчас приватизация стоит недешево. Надо проплатить в муниципалитет выкупную сумму за землю, плюс расходы на всевозможные справки. И побегать по инстанциям придется не менее полугода. Правда, можно обратиться в юридическую фирму, но тогда прибавьте еще к расходам оплату услуг фирмы.

Часто владельцы продаваемых участков включают приватизацию в стоимость объекта. Т.е. из задатка( предоплаты), получаемого от покупателя они делают приватизацию и продают участок как приватизированный. Тем более что если хозяева владели домом на этом участке до 1989 г. по закону они имеют право на бесплатную приватизацию. Им не надо выплачивать выкупную сумму. Можно купить участок не приватизированным. Но в таком случае следует помнить, что вы приобретаете не участок, а строение с прилегающим земельным участком.

Еще несколько лет назад широко была распространена практика приватизации земли по решению суда. Выкупная сумма по таким решениям в муниципалитет не выплачивалась. Поэтому не факт, что власти города не будут оспаривать такие решения суда и не потребуют от владельцев этих участков денежной компенсации.

Зона новой нарезки

Она отличается тем, что здесь большие, 8-10 соток участки с хорошей конфигурацией. Здесь все участки изначально выдавались как приватизированные. Совладельческих нет.

Если говорить о районе трех шоссе, то здесь удобно добраться до города по одной из дорог, развивающаяся инфраструктура, представленная комплексами "Красная площадь" и "Метро", везде приличные соседи, а главное в экологическом плане эти районы менее всего загрязнены выбросами отработанных газов.

Минусами этих районов можно назвать отсутствие центральных коммуникаций за исключением газа, почти нет асфальта, только гравийка, до общественного транспорта придется идти довольно долго. Но наличие хотя бы одного авто в семье устраняет все транспортные проблемы. Все больше и больше обеспеченных людей предпочитают жить именно здесь.

ЦМР

Практически весь центр Краснодара состоит из частного сектора - таковы современные реалии - недвижимость краснодара . Но отдельные домовладения и участки представлены не везде. Дело в том, что все дореволюционные домовладения, из которых и состоит основная часть центра г. Краснодара были поделены в советское время на квартиры в Краснодаре /жактовские/, и земля под такими домами находится в общедолевом пользовании и выделение из нее отдельных участков невозможно. Но такая ситуация сложилась не везде. Встречаются и отдельные домовладения с отдельными дворами. В основном их нужно искать между ул. Горького и Северной. Это так называемый район Покровки.

Горгаз

Часть большого центрального микрорайона. Расположен со стороны Яблоновского моста и Сити-центра. Здесь только частные домовладения. Удобны участки, выходящие на широкие улицы, такие как Тахтамукайская, Краснодонская, Олега Кошевого. Проезды более узкие, многие заканчиваются тупиками. Несмотря на то, что этот старый район центральные коммуникации проложены не по всем улицам.

Аврора

Это одно из самых дорогих и престижных мест в городе. Район расположен между кинотеатром "Авророй" и Фестивальным микрорайоном. Близость от центра и в то же время нахождение в стороне от основных транспортных магистралей, широкие улицы и участки с хорошей конфигурацией - все это делает район привлекательным для элитной застройки.

Фестивальный

Большой район, включающий в себя и частный сектор, и многоэтажную застройку. Зона старой нарезки ограничена улицами Гагарина- 2-я линия - Калинина - Котовского. Здесь представлены участки в среднем 4-6 соток. Особенностью Фестивального м-на является то, что он давно застраивается элитными домами. Нет такого контраста, когда элитный особняк высится на фоне полуразвалившихся хибар. Улицы широкие и покрыты асфальтом. Центральные коммуникации находятся в пределах реальной досягаемости. Единственным минусом фестивального м-на можно назвать наличие подпочвенных вод в кварталах между ул. Герцена и ул. Тургенева. Поэтому при строительстве дома участок надо немного отсыпать грунтом. Самое высокое место на Фестивальном между улицами Труда и 2-я линия. Здесь подземных вод никогда не бывает.

Зона новой нарезки фестивального микрорайона - Поле чудес. Площадь немногим менее гектара. Начинается за улицей Яна Полуяна. Нарезка по 8-10 соток. Самый настоящий уголок Европы. Дорогие особняки, не уступающие по цене домам на рублевке, с аккуратно подстриженными газонами перед ними. Жить здесь престижно и экология получше. Подземные воды не беспокоят, т.к. р-н находится на том же возвышении, что и ул. Труда и 2-я линия. Участки здесь не дешевы, но они того стоят.

ЧМР

Старый район и прежнее его название - Дубинка. Условно его можно разделить на 2 части: Верхнюю и нижнюю.

От ул. Ставропольской до Адыгейской набережной и до улиц Свободной и Новой - это верхний район. Далее, за ул. Адыгейская набережная идет резкий спуск. Я разделил ЧМР на эти 2 зоны, потому что они резко контрастируют по количеству спроса. Наибольшим спросом пользуется верхний район. Самые дорогие участки те, которые ближе к ул. Ставропольской. 1-2-3 квартала. Но вдали от многоэтажных домов. Участки по соседству с высотками облюбовали частные застройщики, которые строят 2-3 этажные, многоквартирные дома. Участки на Дубинке нарезались еще до революции. У некоторых старожилов еще сохранились царские грамоты на них. Их передавали по наследству.

Участки здесь разные. Есть и большие по 7 соток. И совсем крохотные. Покупая участок на Черемушках, особое внимание следует обратить на состояние документов. У многих владельцев они недооформлены. Есть участки, на которые документы отсутствуют вовсе. Это может быть связано с тем, что эта земля отводилась городом под строительство многоэтажек, и жильцам были предоставлены в свое время квартиры. Но дома так и не были построены, а люди продолжают жить в своих домах. На ЧМР проложены центральные коммуникации. Много дорог заасфальтировано. До центра города на машине можно добраться за считанные минуты. По ул. Ставропольской ходит общественный транспорт, много магазинов.

Нижний район за Адыгейской набережной. Это бывшее русло Кубани. Там несколько улиц - Поймы и Зарои. Это место давно застроено. Во время дождей в подвалах воды нет. Можно строить, не приподнимая участка. Есть и газ, и центральная вода, и ливневая канализация. Но участки здесь продаются очень плохо. Играет роль стереотип, ,навеянный названием. Пойма ассоциируется у людей с водой, в подвале и в доме. Поэтому некоторые участки висят в продаже более года. Хотя это нормальный район и цены здесь не такие высокие. С ограниченным бюджетом можно купить участок и построить дом. В другом месте столько же придется выложить только за один участок.

РМЗ

Этот район ограничен улицами Ялтинская, Селезнева, Алтайская. Здесь все участки практически идентичны. Чуть менее 4-х соток. Но есть определееенное количество и больших участков. Все они имеют хорошую конфигурацию . Центральные коммуникации в пределах реальной досягаемости. Отличительной чертой РМЗ является то, что он никогда не подтопляется. Удобный выезд на ул. Ялтинскую или Селезнева и далее по ул. Северной в город.

СМР

Славянский микрорайон расположен в северо-западной части Краснодара. Этот район имеет такие же достоинства и недостатки что и все остальные. Но близость к славянскому кладбищу и похоронные кортежи ,проезжающие через, него не слишком привлекательны для жизни.

Пашковская

Это один из старых районов города. Изначально был отдельным поселком, затем слился с городом. Центральная улица Фадеева. Удобны участки расположенные в кварталах примыкающих к четной стороне ул. Фадеева. Потому что с противоположной стороны все перпендикулярные Фадеева улицы перегорожены и чтобы выехать отсюда, надо объезжать несколько кварталов. По ул. Бершанской ходит трамвай, поэтому участки, входящие на нее не очень привлекательны для жилья. В Пашковке можно найти участки разной площади. Как правило, они имеют неплохую конфигурацию, широкие фасады. В Пашковке мало по сравнению с другими районами элитных особняков. В основном, Пашковка застроена одноэтажными домами, многие их которых построены еще до революции. Население, живущее в ветхих хатах, не слишком привлекательные соседи для состоятельных граждан. Поэтому все элитные дома сосредоточены в Новой пашковке..

Новая пашковка находится между ул. Почтовой и объездной дорогой. Здесь большие участки по 8-10 соток. Все они приватизированы. Она частично застроена дорогими особняками, но еще свободно много участков. Наиболее дорогие и пользующее спросом те из них, которые расположены вдали от шумной трассы. Кварталы примыкающие к ул. Почтовой газифицированы.

КСК

Это район находится перед Комсомольским микрорайоном и расположен по обе стороны ул. Сормовской. Нарезался в советское время. С запада и севера окружен промзонами. 2 магистрали - Сормовская и Уральская связывают его с городом. Участки в среднем по 4-6 соток.

ЮМР

Небольшой район частной застройки примыкает к Юбилейному микрорайону. Отличительная его черта - большой перепад высот на относительно маленькой территории. Участки здесь нарезали в советское время. Это тихий уголок, расположенный в центре города. Удобные подъезды, близость общественного транспорта и магазинов делает район удобным для проживания.

Новая нарезка

Район 3-х шоссе

Практически все участки приватизированы. Эту зону можно разделить на несколько частей.

1. Улица Российская. Четная сторона. Между ул. Российской и 1-Мая от ул. Черкасской и до ул. Тепличной. Это самая старая нарезка в р-не ул. Российской. Здесь небольшие участки от 4 до 6 соток. Все они газифицированы. За ул. 1-го мая зона новой нарезки. Между ул. К. Россинского и Оренбургской, заезд с пер.Гаражного. Участки по 8-10 соток. Газ проведен не везде. Но район активно застраивается.

Далее по четной стороне от ул. Тепличной, между ул. Российской и 1-Мая идет нарезка по 6-8 соток. Участки газифицированы. Если проехать по улице Тепличной, мы попадем в зону новой нарезки, которая находится между ул. Комарова и Куликова поля. Здесь участки по 10 соток,. асфальтированная дорога доходит до самих участков.

Нечетная сторона ул. Российской нарезалась позднее, чем четная. Поэтому участки здесь побольше, 8-10 соток. Нарезка, примыкающая к ул. Солнечной застроена элитными особняками. Это самое престижное место. Улицы асфальтированы. На некоторых есть даже центральная канализация. Свободных участков осталось немного. Наиболее ценятся те из них, которые расположены ближе к ул. Российской и Солнечной.

От ул. Ягодина до Пригородной между ул. Российской и Ростовским шоссе находится самая крупная нарезка в этом районе. Преобладают участки по 8 соток. Газ есть везде. Район активно застраивался последние лет 15. Здесь много особняков, но много и свободных участков расположены вперемешку с домами. Ул. Ягодина связывает ул. Российскую с Ростовским шоссе. Поэтому добираться до города можно по одной из них на выбор. На ул. Российской есть супермаркет. В экологическом плане район чище остальных.

Все участки, продаваемые в районах новой нарезки - пустые. На них нет ветхих домов, которые надо сносить. Земля в собственности.

2. Район Энки. Здесь 3 массива частной застройки. Это: 9-ый километр с четной стороны ул. Дзержинского, 2-я площадка с нечетной. Эти районы застраивались в советское время, свободных участков нет. Поэтому покупать придется ветхое домовладение под снос. Инфраструктура развита. Есть школа. Участки газифицированы. За ними есть новые участки по 10 соток. Центральный водопровод и на некоторых центральная канализация. Ходят троллейбус, автобусы и маршрутные такси.

За гипермаркетом "Красная площадь", между ул. Дзержинского и Ростовской трассой нарезаны участки по 8-10 соток, большинство из них газифицированы. Многие участки застроены.

3. Пос. Декоративный. Находится вначале ейской трассы. Состоит из 2-х частей. Старая нарезка выходит на трассу, это ул. Тихая. А новая начинается прямо за ней. Все участки, примыкающие к дороге, застроены. Больший интерес представляет район новой нарезки. До него не доходит шум дороги, в самом поселке дороги заасфальтированы, есть магазин. Но главное: это единственный новый район в городе, где проложены все коммуникации, включая центральную канализацию, воду и газ. Участки по 8-10 соток.

Царское село

Этот район расположен в самом центре Краснодара, за Школьным микрорайоном. Застроен исключительно элитными особняками. Улицы имеют асфальтовое покрытие. Участки разные. От 6 до 10 соток. Проведен газ и центральные коммуникации. Все участки правильной формы с широкими фасадами. Это тихий уголок в стороне от городской суеты. Отсюда легко добраться в любой район города. Свободных участков осталось не так много, потому что это место пользуется спросом и активно застраивается.