Новостройки в Краснодаре от застройщика -краткий обзор, цены

Краснодар динамично развивающийся город. Возводится много нового, современного жилья. Возникаютновые микрорайоны. Естественно что из года в год, рынок нового жилья пользуется все большим и большим спросом чем дома старой, советской постройки. Поэтому мы посчитали необходимым дать обзор рынка новостроек нашего города, чтобы потенциальный покупатель смог сориентироваться в этом широком сегменте краснодарской недвижимости. В данном обзоре мы расскажем о застройщиках, типах домов и районах современной застройки.

В настоящее время на рынке новых домов действует более десятка строительных компаний. Все их можно разделить на несколько категорий.

Во-первых крупные компании, возводящие многоэтажные жилые нежилые здания. Данный тип застройщика возводит сооружения от 10 этажей и выше. Среди таких компаний можно назвать Девелопмент-юг, Стройинтренешнл (не путайте с обанкротившимся Стройинтеркомплексом) НСИ-ЮГ, ЮРСК и многие другие. Как правило, застройщики возводят дома по технологии монолитного строительства. Но есть и те кто строит объемно-блочные дома. Их отличие, кроме технологии строительства, состоит в том, что дома построенные по монолитной технологии сдают с пречистовой отделкой, т.е. оштукатуренные стены, стяжка на полу. А объемно-блочные дома сдают с отделкой под ключ. В предшествующие годы застройщики наращивали строительство домов по монолитной технологии, т.к. себестоимость дома с квартирами без внутренней отделки оказывалась меньше чем квартиры с отделкой под ключ. А так как дома выполненные по монолитной технологии принято было считать домами бизнес, и элитного класса, то квадратный метр в нем продавался не дешевле чем за квартиры с готовой отделкой. Что естественно было выгоднее для застройщика. По некоторым данным в докризисный период себестоимость одного м/2 монолитного дома составляла 22-24 тысячи рублей. А продавались такие квартиры по цене за 50-55 тыс. рублей за м/2. если учитывать стоимость земельного участка и коммуникации то все равно получается серьезная прибыль у застройщика. Внутренняя отделка квартир по цене не многим уступает самому строительству. Поэтому застройщики и переходили на монолитную технологию. Площадь в таких квартирах больше чем в блочных. В среднем 1-комнатные начинаются от 40м/2, преобладают квартиры площадью 445-46м/2. двухкомнатные от 70м/2 и трехкомнатные от 90/95 м/2.

По наблюдениям специалистов Аналитического центра недвижимости в последнее время спрос на квартиры в домах без внутренней отделки с большой площадью падает. Рынок насытился так называемыми «престижными» квартирами бизнес и псевдо-элитного класса. Мы так их называем, потому что по общепринятым классификациям ни один дом считающийся у нас элитным, под такую категорию не попадает, и только единичные дома да и то, с оговорками, можно причислить к бизнес-классу.

Однако некоторые застройщики, учитывая спрос начинают возводить дома по монолитной технологии но с отделкой под ключ и сравнительно небольшой площадью. Так, например компания ОАО «Краснодарстрой» использует монолитно-панельную технологию, при которой каркас здания делается монолитным, а наружные стены выполнены из бетонных панелей. Квартиры в этих домах выполнены с отделкой под ключ. И площадь в них меньше чем в объемно-блочных. Это делает их стоимость меньше и привлекательнее для покупателей. Такие дома построены и продолжают строится в Юбилейном микрорайоне на ул. Киевской/Харьковской.

Еще один многочисленный тип краснодарского застройщика, за которым укрепилось название «частный». Мы часто слышим это название «частный застройщик». Что это такое? Ведь если подумать все строительные компании находятся в частных руках. За исключением компании ДСК которая, впрочем, уже не ведет строительство. Частными застройщиками, у нас в городе, принято называть индивидуальных предпринимателей или просто физических лиц, которые на собственные деньги покупают земельные участки и возводят на них многоквартирные дома. Как правило такие объекты строят внутри частного сектора. Чем отличается такой дом от остальных? Во-первых этажностью. Частный застройщик не может получить разрешение на строительство высотного дома. Для этого необходимы технические условия, и многочисленные согласования, на которые частник просто не имеет средств. Поэтому такие застройщики возводят, как правило, 3-х этажные дома с мансардой. Разрешение на такой дом требуется такое же как на индивидуальный коттедж. Поэтому при сдаче его в эксплуатацию у владельца по документа проходит 1/30, 1/40 и тд. доля жилого дома. По количеству совладельце/квартир. Возможно сделать раздел на квартиры. Но это стоит денег и времени, поэтому большинство частных застройщиков идет по пути сдачи дома как индивидуального с регистрацией каждой отдельной по факту квартиры как части домовладения.

Частные застройщики не работают по ФЗ-214 т.е. если вы покупаете у них квартиру на стадии строительства, договор не регистрируется в регистрационной палате. (в простонародье – Юстиция) Частные застройщики ищут обходные пути. Они заключают с дольщиками не договоры о долевом строительстве, а к примеру, договор инвестирования. Это не противоречит законодательству. Но такой дольщик не защищен от рисков связанных с долевым строительством по сравнению с тем, кто покупает квартиры у крупных компаний, где договор о долевом строительстве регистрируется. Тем не менее такие объекты растут как грибы после дождя и во всех р-х города. Почему? Ответ прост - низкая цена. Квартира в таком доме будет стоить в полтора-два раза дешевле, чем в высотном доме.

А теперь главный вопрос, который интересует покупателей. Насколько рискованно покупать квартиры в таких домах, и с какими сложностями придется столкнуться если вы будете жить или продавать квартиру в таком доме. Здесь вступают в силу те статьи гражданского законодательства, которые регулируют отношения совладельцев проживающих в одном доме. Если вы живете на первом этаже и решите сделать пристройку, то вам надо получить нотариальное согласие всех совладельцев на это. Если вы решите продавать такую квартиру, то вам необходимо получить нотариальных отказ от каждого совладельца что он не желает воспользоваться правом преимущественной покупки которую предоставляет ему закон как совладельцу. Даже если вы захотите сделать в своей квартире перепланировку, вам все равно необходимо будет получить согласие совладельцев. Но это только в том случае если вы будете ее узаконивать и вносить изменения в технический паспорт.

В последнее время многие частные застройщики сами оформляют свои дома поквартирно. Многие не продают, пока не построят и не введут в эксплуатацию.

Насколько рискованно покупать квартиры в таких домах? Не больше чем покупать в высотках. В настоящее время даже заслуженные и титулованные застройщики испытывают проблемы. Многие стройки заморожены. А пример компании ДСК вообще показателен. Она обанкротилась на пике популярности. Несмотря на то, что она существовала еще с советских времен, имела свое производство ж-б изделий, свою технику свою базу, была не частной, а муниципальной, и всем казалась сверхнадежной. Сейчас мы по всему городу можем наблюдать ее незавершенные творения.

Существует 2 типа застройки современными домам в Краснодаре.

1.точечная

2.групповая

3.строительство новых микрорайонов.

К первой категории относятся единичные дома, построенные на пустырях, среди старых обжитых районов. Это наиболее дорогие и престижные постройки потому что, располагаясь в обжитых районах, с развитой инфраструктурой, удобными подъездными путями и, как правило, вблизи основных артерий города. Такие дома ценятся тем, что предоставляют своим владельцам комфортные условия проживания в современном доме с развитой инфраструктурой. К таким домам относятся, например Юпитер, или Весенний дом в фестивальном микрорайоне. Александр Сергеевич в центре, дом за рестораном Бургас по ул. Ставропольской.

Групповая застройка, это когда на относительно небольшом участке земли, от 0,5 до 1 га . Строится группа многоэтажных домов. Такой тип застройки может располагаться как внутри старых, обжитых районов, так и на периферии старых районов города. Как правило, в советское время, внутри городской черты строились объекты промышленного назначения, автобазы и т.д. территории которых, в настоящий момент, активно осваивают краснодарские строители. Что следует знать о таких районах. Не скроем, что проблемой таких застроек является подключение их к городским центральным коммуникациям. Особенно остро этот вопрос стоит если такая группа домов вырастает среди старого микрорайона. Когда в советское время проектировали какой-то район многоэтажной застройки, вместе с ним проектировали и городские сети электро, канализации, водопровода и т.д. Мощности этих сетей рассчитывались так, чтобы хватало на тот тип и количество домов, который собирались строить. Понятно что городские сети будут нормально функционировать если соблюдать те нормы на которые они рассчитаны. Но когда среди такого микрорайона появляется группа 16 –ти этажных гигантов и пытается подключиться к этим, уже потрепанным временем сетям, естественно их мощности не хватает. Возникают проблемы, уже построенные дома не могут сдать в эксплуатацию из-за того что их не подключают к коммуникациям. А городские власти не дают на это разрешения потому что коммуникации не рассчитаны на такое количество квартир. Когда проектировались эти микрорайоны, не существовало проектов на 16 этажей, максимум что было заложено это 9-10 этажей. А в районе черемушек, в конце 50-х вообще коммуникации рассчитаны на 5-этажную застройку. Когда в кон. 70-х - начале 80-х г.г. по ул. Ставропольской строили высотки, для них тянули отдельные линии коммуникаций.

Зоны групповых новых построек наиболее проблематичны. Они перегружают городские сети коммуникаций. Яркий тому пример группа домов возведенных по ул. Ставропольская, в районе ул. Полины Осипенко. За пятиэтажными домами советского времени. Эти объекты уже испытывают проблемы со сдачей в эксплуатацию. Причина - невозможность их подключения к коммуникациям. Из всех строящихся домов, в настоящий момент сдан в эксплуатацию только один. Да и тот с опозданием на год от первоначально заявленного срока.

Еще много вопросов возникает в плане транспортного сообщения новых районов. Яркий пример тому - фестивальный микрорайон, по улицам Монтажников, Дальней и Аэродромной. Там за последние годы возведена группа монолитно-кирпичных домов. Но двухполосные улицы: Монтажников, Аэродромная, Дальняя и Гаражная, в будущем, когда эти жилые комплекс будут заселены, не смогут обеспечить беспрепятственный подъезд всем их жильцам.

Вопросы с городскими коммунальными сетями не является проблемой застройщиков. Город развивается. Повышающийся спрос на объекты недвижимости порождает предложение. Вопросы обеспечения современными коммуникациями должны решать городские власти.

Строительство новых микрорайонов новостроек Краснодара, как правило, ведется силами не одной строительной компании. К таким полностью современным микрорайонам можно отнести Юбилейный. Здесь нет проблем с подключением коммуникаций. Потому что заложенные мощности изначально рассчитаны на такое количество многоэтажных домов.

Новые дома пользуются большим спросом среди покупателей недвижимости. Однако есть опасность приобрести квартиру в которой Вы еще долго не сможете жить. Специалисты Аналитического центра недвижимости помогут вам приобрести беспроблемное, достойное жилье. по вопросам покупки обращайтесь по тел.: 278-3-616